대표적인 전세 사기 유형, 깡통 전세 확인과 예방 방법

요즘 대출 금리가 오르고 부동산 매매 시장이 침체되면서

전세 사기가 많이 발생하고 세입자들이 피해를 보고 있습니다.

얼마 전 빌라왕 사건으로 더욱 화제가 된 깡통 전세인데요.

전세 사기를 막기 위해서는 미리 사기 유형과 대처 방법을 아는 것이 중요하겠죠.

 

지금부터 대표적인 전세 사기 유형인 깡통 전세에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

 

 

깡통 전세란 무엇일까?

 

깡통 전세란 흔히 전세가율(주택담보대출금+전세보증금)이 매매가의 80~90% 이상을 차지하는 경우입니다.

깡통 전세라는 말 그대로 부채로만 이루어진 주택입니다.

 

주택 가격이 엄청 오르던 지난 몇 년간 갭투자가 성행하면서 깡통전세가 많이 생겨나게 되었는데요.

갭투자란 매매가격과 전세가격의 차이를 활용한 투자 방법입니다.

예를 들면 매매가가 1억이고 전세가가 8,000만원인 집을 매매해 전세를 놓는 것입니다.

주택담보대출을 포함한 집주인의 자본을 2,000만원만 투자하고 나머지는 세입자의 전세보증금인 8,000만원으로 메워 투자하는 방식이죠.

 

심지어 시세를 확인하기 어려운 신축 빌라의 경우에는

전세가를 매매가와 비슷하거나 더 높은 전세금으로 전세를 놓는 경우도 있다고 합니다.

그렇게 되면 집주인의 자금은 하나도 들이지 않고 빌라를 사는 것이 되겠죠.

 

 

 

 

깡통 전세, 피해는?

 

집값이 상승하면 매도해 차익도 남기고 세입자에게 전세금을 돌려 줄 수 있겠지만

요즘처럼 집값이 하락하는 경우에 갭투자를 한 집주인은 손해를 보게 됩니다.

이 경우 전세계약이 끝났는데 다음 임차인을 구하지 못한다면

세입자에게 전세보증금을 줄 수가 없겠죠.

 

금리가 상승하면서 대출금을 갚지 못하는 경우도 생겨나고 있는데요. 

집주인이 부채 상환을 하지 못해 계약 기간이 남았는데도 부채로 집이 경매에 넘어가거나 한다면

세입자는 전세 보증금을 보장받기 어렵습니다.

 

보통 전세금을 받지 못할 때 전세금 반환 소송을 진행하는데요.

소송에서 승리하더라도 집주인이 지불 능력이 없어 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 있다고 합니다.

 

 

전사사기 예방법

 

깡통전세로 전세금을 돌려 받지 못하는 상황을 예방하기 위해서는

계약 전에 미리 예방법을 알고 계약해야겠죠.

 

 

1. 전세보증금 반환 보증 가입하기

 

주택도시보증공사 전세보증금 반환 보증 상품 설명

 

전세보증금 반환 보증은 세입자가 집주인으로부터 보증금을 돌려 받지 못할 때

보증금 전액을 기관에서 반환해 주는 보험 상품입니다.

전세 보증금 규모 제한, 소유권 권리침해 등의 특수한 경우에는 가입이 제한될 수 있어 가입 여부는 미리 확인하셔야 합니다.

 

상품을 운영하고 있는 기관은 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등이 있으니

전세 계약 전에 미리 상담을 받아보시고 진행하시는 것을 추천드립니다.

 

 

2. 계약할 때 주의 사항

 

전세 계약을 진행할 때는 등록이 된 공인중개사 사무소에서 집주인과 대면 계약을 하시는 것이 가장 좋습니다.

정상적으로 등록된 공인중개사인지는 국가공간정보포털에서 확인하실 수 있습니다.

 

또 계약 전에 아래 사항을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

 

- 등기부 등본에서 확인해야 할 것   1) 근저당권 : 대출을 받을 때 채무를 상환을 하지 못할 것을 대비해 담보를 걸어두고, 채무 상환 불이행 시 담보물을 처분해 변제받는 권리. 매매가에서 근저당권액을 뺀 금액이 전세 보증금보다 적다면 깡통전세로 보증금을 돌려 받지 못할 위험이 있음.   2) 선순위 임차인 : 선순위 임차인이 있는지 확인. 후순위일 경우 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 돌려 받기 어려움 - 집주인의 세금 채납 여부 확인 : 집주인의 동의를 받아 국세완납증명서, 지방세완납증명서를 확인 - 집주인과 임대인이 동일한지 신분증 등 서류  확인

 

그리고 전세가율, 즉 매매가 대비 전세가 비율이 높은 지역이라면 각별히 주의하시고 피하시는 것이 좋습니다.

해당 부동산의 전세가율을 정확히 확인하시고 계약한다면 더욱 좋겠죠?

 

 

지금까지 전세사기 유형인 깡통전세와 예방방법에 대해 알아보았는데요.

어려운 개념들이 많은데 이 점을 활용한 전세 사기 또한 많아서

계약 전에 미리 알고 피해 없으셨으면 좋겠습니다.